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　　在国家持续推进公募REITs常态化发行、支持优质存量不动产资产盘活的政策背景下，嘉实基金管理有限公司管理的“嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”(以下简称“嘉实京东仓储REIT”；基金代码：508098)首次扩募及新购入不动产项目相关工作正在有序推进。本次扩募拟以定向扩募方式，新购入位于陕西西安、安徽合肥的两座现代化高标仓作为底层资产，拟募集资金合计约10.51亿元；扩募完成后，本基金底层不动产项目数量将由3个增加至5个，覆盖西部、西南、华中、华北、华东五大区域。

　　一、扩募背景：从三城启航到五城联动

　　嘉实京东仓储REIT自2023年1月成立以来，始终聚焦于仓储物流类优质不动产资产。首发募集阶段，本基金已搭建起以重庆、武汉、廊坊三座高标仓为核心的资产组合，三大仓储项目总建筑面积达35.1万平方米，整体出租率与租金收缴率均保持100%，运营表现稳健。

　　本次扩募是本基金成立以来首次扩募。基金管理人嘉实基金将携手原始权益人北京京东耀弘管理咨询有限公司、运营管理机构北京京东东鸿管理咨询有限公司(以下简称“京东东鸿”)共同推进相关工作。京东东鸿作为京东产发旗下专注于境内不动产项目全生命周期管理的核心平台，将继续为本基金提供专业化、规模化的运营管理服务，能够依托其在仓储资产运营、园区运维管理、资源统筹调配等方面的优势助力基金资产稳健运营。

　　二、新购入项目：西部枢纽与华东节点同频落地

　　本次扩募拟新购入两座京东集团体系内的高标仓，项目租户结构包含京东体系内关联企业及外部第三方客户，项目运营体系完备、运营状况成熟。

　　京东西北电子商务营业中心(京东二期)项目(以下简称“西安项目”)位于西安浐灞国际港，地处中欧班列西安集结中心、陕西自贸区核心片区，距离西安咸阳机场仅30公里，5公里内有多条高速公路的出入口。该项目产权人为西安物兴物流有限公司，总建筑面积达10.72万平方米，由分拣中心、配套辅助用房及人防地下室组成，整体出租予京东物流体系内关联方，自2022年8月起整体出租率持续保持100%，比准市场租金为0.88元/平方米/天，项目运营状况平稳，具备稳定的现金流。

　　京东安徽电子商务产业园二期项目(以下简称“合肥项目”)位于合肥市长丰县南部，距离合肥新桥国际机场约30公里，临近阜阳北路高架和新蚌埠路主干线，两条主干线连通合肥市南北，项目周边路网条件优异。该项目产权人为合肥四维港物流有限公司，总建筑面积达14.56万平方米，由物流仓库、设备用房等组成，采用关联租户+外部定制租户并存的多元租赁模式：一方面引入京东物流体系内关联企业作为基础租户；另一方面引入外部优质定制化租户，针对其专属仓储需求提供定制化场地与配套服务，形成差异化租赁组合。截至招募说明书出具之日，原存量抵押与应收账款质押已全部解除，权属清晰、资产范围明确。

　　两座新购入项目合计评估值10.34亿元，其中西安项目4.63亿元、合肥项目5.71亿元，首年资本化率(年化)分别为6.30%和6.57%，均采用7.75%的折现率进行测算。

　　三、五城联动：覆盖五大区域

　　如果说首发阶段让嘉实京东仓储REIT完成了“立足京津冀-辐射中西部”的第一步布局，那么本次首次扩募则将基金资产版图扩展至西部、华中、西南、华北、华东五大区域：

　　新增的西安项目立足西安国际港务区，辐射西北电商物流网络；合肥项目地处长三角西翼门户，承接华东消费升级红利。与既有的武汉(京东华中区域总部)、重庆(中西部电子商业基地示范项目)、廊坊(京津冀高标仓核心节点)三大项目形成区位互补、租户多元、覆盖更均衡的资产组合。

　　五城联动之后，本基金底层不动产项目数量增至5个，单项目权重下降，区域集中度与单一资产风险均显著降低，整体现金流的稳定性进一步增强。

　　四、规模效应与现金流展望

　　本次扩募拟募集资金约10.51亿元，对应拟购入资产合计估值约10.34亿元，依托资产规模效应以及京东标准化的运营管理能力，持续夯实基金整体运营管理根基。