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　　延续上半年二手房市场表现，7月北京二手房成交量同比再度上涨。8月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计，7月全市二手房网签13875套，同比增长8.53%，创近五年同期次新高。在成交量中，“老破小”房源成为本轮成交的重要支撑。记者走访东城、西城、丰台等多个区域的中介门店了解到，本轮市场回暖阶段，总价500万元以下房源备受购房者青睐，成交占比接近八成。

　　7月二手房成交同比涨8.5%

　　北京二手房市场回暖动能充足，市场韧性持续显现。8月1日，北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，7月北京二手房网签量达13875套，同比上涨8.53%；网签面积约125.88万平方米，同比增长6.62%，网签规模刷新近五年次新高，仅次于2024年同期。

　　具体来看，2022—2024年，北京7月二手房网签量分别为12338套、9718套、15575套。2024年网签量的高峰，部分得益于政策端的强刺激——同年6月26日，下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上利率降至3.5%、北京市户籍多子女家庭购二套房个贷按首套执行等一系列楼市新政落地，激发了购房者热情。

　　反观今年7月二手房网签量，在没有新增政策刺激之下，更多依靠购房需求的持续释放和市场基本面的稳固。合硕机构首席分析师郭毅认为，随着政策落地见效，市场需求持续释放，当前北京楼市企稳复苏底盘基本夯实，市场正步入稳定回暖通道。

　　郭毅表示，后续市场上行，需依靠优质新房激发居住升级需求，形成需求自上而下传导，逐步打开从老旧刚需二手房、次新房到新房的梯度改善交易链条，推动改善型需求螺旋释放，构筑持续上行的市场格局。

　　成交回升的同时，北京二手房挂牌量也在下降。中指研究院数据显示，6月末北京二手房挂牌量为12.1万套，较去年高点下降18.5%。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北京二手房新增挂牌量总体平稳。挂牌量回落表明二手房供给压力有所缓解，但其背后既有成交去化，也可能包含撤牌、转租等因素。下半年若成交能保持一定活跃度、挂牌量未明显反弹，房源之间的价格竞争有望减弱，为价格逐步企稳创造条件。

　　二手房成交量的增长、挂牌量的回落，也使得买卖双方心态发生了变化。海淀区田村片区某头部中介机构经纪人周鸿飞以近期快速成交的一套房源为例介绍，该购房者长期在田村片区工作，此前一直租房居住。实地看过多套房源后，其最终锁定一套挂牌价410万元的顶层房源。

　　周鸿飞表示，因顶层房源易出现屋顶渗漏、夏季室内温度偏高等问题，同小区同户型上一套成交价约380余万元，较挂牌价降幅约7%。而此次成交价为390万元，仅略降4%，议价空间明显收缩。

　　中指研究院数据显示，2026年6月北京二手住宅平均议价空间降至7.3%，较前期高点明显回落，目前维持在相对稳定区间。

　　议价空间是观察二手房市场预期的直接指标。曹晶晶表示，议价空间扩大，通常意味着业主报价与买方承受价格之间存在较大差距，成交需要靠进一步降价促成；议价空间收窄，则说明双方对市场价格的认识正在接近。当前能够较快成交的房源，通常具备两个条件：一是总价、区位或配套具有明确优势；二是业主报价能够及时跟随市场调整。对于定价仍明显高于同类成交水平的房源，即使整体市场活跃度回升，销售周期也很难明显缩短。

　　小户型成刚需“敲门砖”

　　二手房网签数据处于近年同期高位的背后，“老破小”成为支撑北京多个核心区交易量的关键力量。

　　东城区和平里片区某头部中介机构经纪人李东升向北京商报记者透露，其所在片区60平方米、总价500万元左右的“老破小”交易量，6月可占总交易量的七成，7月进一步提升，占比接近八成。

　　这一占比与西城区三里河片区形成呼应。据该片区某头部中介机构经纪人姚思远不完全统计，7月截至24日，片区内成交房源61套，其中60平方米左右的房源多达42套，占比近七成。

　　对于“老破小”成交量的小幅提升，李东升表示，购买和平里片区房源的客户多集中于家中有入学需求的家庭。6月底幼升小派位结果公布后，7月初迎来小升初派位结果，此时这部分家庭便着手进入挑选房源及购房阶段。

　　从目前挂牌房源来看，不仅可供挑选的房源较多，价格也在经历三、四月密集成交导致的上涨后趋于平稳。李东升表示，若推迟至年底及明年初购房，计划次年入学的家庭将集中入市，市场竞争随之加剧。因此，不少购房者在挑选到合适房源后，选择于7月完成置业。